FAQ für Mieter

The­men­kom­plex Mietvertrag, Kaution, Rückstellung des Miet­ge­gen­stands, etc.

Frage: Ich habe einen be­fris­te­ten Miet­ver­trag, der dem­nächst aus­läuft. Ich würde aber gerne in der Woh­nung bleiben. Was soll ich tun?

Antwort: Nehmen sie mit der Haus­ver­wal­tung oder dem Vermieter Kontakt auf und klären sie zeitgerecht, ob eine Verlängerung des Vertrags möglich ist oder nicht. Grundsätzlich gibt es keinen Rechtsanspruch auf Verlängerung des Vertrags, außer es wäre ihnen ein derartiges Recht auf einseitige Verlängerung des Vertrags ausdrücklich eingeräumt worden.

Frage: Ich habe meinen Miet­ver­trag ge­kün­digt und dem­nächst möchte ich die Woh­nung zu­rück­ge­ben. Wie gehe ich richtig vor?

Antwort: Vereinbaren sie mit uns einen Vorab-Be­sich­ti­gungs­ter­min, damit schon im Vorfeld der Übergabe über gewisse Dinge gesprochen wird, z. B. was in der Wohnung bleiben darf, ob es Mängel gibt, die von ihnen zu beheben sind, etc. Eine Vorab-Besichtigung kann helfen, dass es dann zu einer reibungslosen Übergabe und einer zeitnahen Auszahlung der Kaution kommt.

Frage: Ich habe meine Woh­nung ge­kün­digt. Be­kom­me ich jetzt sofort die Kaution zurück?

Antwort: Nein. Die Kaution wird erst nach erfolgter Rücknahme ausbezahlt und dies auch nur dann, wenn es keine Mietrückstände und keine Mängel in der Wohnung gibt, die vom Mieter zu verantworten sind.

Frage: Ich möchte meine Woh­nung un­ter­ver­mie­ten. Darf ich das?

Antwort: In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass die Un­ter­ver­mie­tung nicht gestattet ist. Die ent­spre­chen­den Regelungen zur Frage des Rechts auf Un­ter­ver­mie­tung finden sich in
§ 11 MRG. Eine gänzliche Un­ter­ver­mie­tung oder eine teilweise Un­ter­ver­mie­tung zu einem un­ver­hält­nis­mä­ßig hohen Preis kann ein Ab­leh­nungs­grund sein bzw. zu einer Aufkündigung führen.

Frage: Ich bin Ge­schäfts­raum­mie­ter und habe einen befristeten Mietvertrag, der noch etliche Jahre laufen würde. Das Geschäft geht aber leider schlecht und ich möchte den Vertrag kündigen. Geht das?

Antwort: Ein gewerblicher Mieter ist grundsätzlich an die Vertragslaufzeit gebunden, sofern ihm kein vorzeitiges Kün­di­gungs­recht eingeräumt wurde. Sprechen sie mit der Haus­ver­wal­tung oder dem Vermieter.

Frage: Ich bin Woh­nungs­mie­ter und habe einen befristeten Mietvertrag. Kann ich meinen Vertrag trotzdem vorzeitig kündigen?

Antwort: Im Normalfall ja. Das MRG regelt, dass ein befristeter Woh­nungs­miet­ver­trag nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kün­di­gungs­frist von 3 Monaten gekündigt werden kann. Das bedeutet konkret, dass sie erstmals im 13. Monat der Vertragslaufzeit die Kündigung aussprechen können und ab dann läuft die 3monatige Kün­di­gungs­frist. Die Min­dest­ver­trags­lauf­zeit ist somit 16 Monate.

Zusatzfrage: Ich bin aber erst 6 Monate Mieter und möchte aus persönlichen Gründen schon früher ausziehen. Was kann ich tun?

Antwort: Das hängt vom Vermieter ab. Viele Vermieter sind kulant und stimmen einer vorzeitigen Ver­trags­auf­lö­sung zu. Andere Vermieter koppeln die Zustimmung daran, dass sie einen Folgemieter präsentieren. Andere Vermieter lehnen eine vorzeitige Ver­trags­auf­lö­sung generell ab. Wir als Haus­ver­wal­tung sind hier wei­sungs­ge­bun­den und müssen letztlich das umsetzen, was der Vermieter vorgibt.

Frage: Ich habe viele Jahre in einer Alt­bau­woh­nung auf Mietbasis gewohnt und habe jetzt meinen Mietvertrag gekündigt. In welchem Zustand muss ich die Wohnung zurückgeben?

Antwort: Das ist eine Frage, die immer wieder zu Konflikten zwischen Vermieter und Mieter führen. Grundsätzlich gilt, dass die „übliche“ Abnützung des Miet­ge­gen­stands vom Vermieter zu akzeptieren ist. Was üblich und was nicht mehr üblich ist, ist Gegenstand zahlloser Ge­richts­ur­tei­le. Einen Überblick darüber zu geben, würde diesen Rahmen sprengen. Wenn Sie die Wohnung in anderen Farben als bei der Übergabe ausgemalt haben, so kommt es darauf an, um welche Farben es sich handelt. „Übliche“ Farben wird der Vermieter eher akzeptieren müssen als „unübliche“ Farben. Bohrlöcher in üblichem Ausmaß wird der Vermieter akzeptieren müssen. Generell kann hier nur empfohlen werden, die Woh­nungs­rück­ga­be sehr gut zu dokumentieren und aus­sa­ge­kräf­ti­ge Fotos anzufertigen.

Frage: Ich wohne in einem ziemlich her­un­ter­ge­kom­me­nen Altbau und habe jetzt gehört, dass der Vermieter eine Sanierung des Hauses und ein § 18-Verfahren beabsichtigt. Was ist das?

Antwort: Ein § 18-Verfahren bezeichnet ein Verfahren, in welchem die Haupt­miet­zin­se auf befristete Dauer angehoben werden (10 Jahre). Üblicherweise kommt dies eigentlich nur in Sub­stan­dard­häu­sern mit geringen laufenden Einnahmen in Frage. Ein derartiges Verfahren läuft in Wien über die Zentrale Schlich­tungs­stel­le oder das zuständige Bezirksgericht. Die Auflagen für den Vermieter sind ziemlich streng und als Mieter kann man sich eigentlich durchaus darauf verlassen, dass die Schlich­tungs­stel­le sehr penibel und mie­ter­freund­lich arbeitet. Grob gesagt werden den beantragten Sa­nie­rungs­maß­nah­men die zu erwartenden, künftigen Einnahmen ge­gen­über­ge­stellt. Ebenso muss der Vermieter den Ein­nah­men­über­schuss der letzten 10 Jahre, die sogenannte Haupt­miet­zins­re­ser­ve, in das Verfahren einbringen. Wenn sich die Sa­nie­rungs­maß­nah­men aus der Haupt­miet­zins­re­ser­ve und den Einnahmen der nächsten 10 Jahre nicht decken lassen, so wird dem Vermieter auf die Dauer von 10 Jahren das Recht auf Erhöhung der Haupt­miet­zin­se zugesprochen.

Frage: Wie werden eigentlich die Betriebskosten abgerechnet?

Antwort: Die Betriebskosten werden nach miet­recht­li­chen Nutzflächen abgerechnet. Als Nutzfläche gilt vereinfacht gesagt die Wohn- bzw. Nutzfläche aller vermieteten bzw. vermietbaren Einheiten im Haus. Nicht zur Nutzfläche zählen Balkone, Terrassen, Gartenflächen, Kellerabteile, Stiegenhäuser, Gänge, etc. Loggien zählen hingegen schon zur Nutzfläche, da diese mindestens 5-seitig umschlossen sind.

Frage: Meine Mutter war Mieterin einer Mietwohnung und ist verstorben. Ich selbst wohne nicht in dieser Wohnung, würde mir diese aber gerne für meine Kinder behalten. Geht das?

Antwort: Ganz klar nein! Vereinfacht gesagt können in einen Mietvertrag nur Personen eintreten, die im gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis an der Wohnung haben. Da sie nicht im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, besteht auch kein gesetzliches Eintrittsrecht, weder für sie noch für die Kinder.

Zusatzfrage: Ich habe zwar nicht in der Wohnung gewohnt, war dort aber behördlich gemeldet. Macht das einen Unterschied?

Antwort: Wieder ganz klar nein! Die behördliche Meldung ersetzt nicht das Erfordernis, im gemeinsamen Haushalt mit dem Verstorbenen gelebt zu haben. Gemeinsamer Haushalt bedeutet auch nicht, dass man hin und wieder einmal dort geschlafen hat oder zu Besuch war. Gemeinsamer Haushalt bedeutet, dass man gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt und gemeinsam den täglichen Haushalt bestritten hat.

The­men­kom­plex In­stand­hal­tung, Gebrechen, etc.:

Frage: Wer muss sich um das Ther­men­ser­vice kümmern? Wer muss sich um Ther­men­re­pa­ra­tu­ren kümmern?

Antwort: Das Ther­men­ser­vice liegt in der Verantwortung des Mieters und ist von diesem zu organisieren und zu bezahlen. Reparaturen der Therme sind laut MRG vom Vermieter zu tragen, sofern die Therme mitvermietet wurde. Eine selbst hergestellte Zentralheizung ist natürlich im Ver­ant­wor­tungs­be­reich des Mieters.

Frage: Wer muss sich generell um Reparaturen innerhalb der Wohnung kümmern?

Antwort: Gemäß § 8 Mietrechtsgesetz obliegt die Instandhaltung im Woh­nungs­in­ne­ren grund­sätz­lich dem Mieter. Davon ausgenommen ist die Behebung sogenannter ernster Schäden des Hauses oder die Beseitigung erheblicher Ge­sund­heits­ge­fah­ren. Ernste Schäden des Hauses sind solche, die theoretisch oder praktisch die Substanz des Hauses gefährden bzw. gefährden können, wie z. B. Rohrbrüche, undichte Gasleitungen, ein­sturz­ge­fähr­de­te Decken, etc. Ebenfalls in die Er­hal­tungs­pflicht des Vermieters fällt die Instandhaltung einer mitvermieteten Therme.

Frage: In meiner Wohnung hat es einen Rohrbruch gegeben und es gibt auch Folgeschäden in der Wohnung unterhalb. Wer kommt für die Scha­dens­be­he­bung auf?

Antwort: Die Behebung von Rohrbrüchen samt aller Folgeschäden an der Haussubstanz übernimmt im Normalfall die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung. Schäden am Inventar übernimmt hingegen immer eine Haus­halts­ver­si­che­rung, sofern eine besteht. Bitte beachten Sie, dass Sie als Mieter eine Scha­dens­mi­ni­mie­rungs­pflicht haben! Wenn Sie einen Schaden bemerken, so agieren Sie bitte umgehend. Sollte die Haus­ver­wal­tung zum Zeitpunkt der Scha­dens­fest­stel­lung nicht erreichbar sein und absehbar sein, dass es sich um einen größeren Schaden handelt, so organisieren Sie bitte einen Notdienst, der die wichtigsten Maßnahmen setzt, damit sich der Schaden nicht unnötig vergrößert. Verhalten Sie sich bitte kooperativ und helfen Sie mit, dass der Schaden zeitnah und möglichst kos­ten­scho­nend behoben werden kann. Nicht­ko­ope­ra­ti­ves Verhalten oder das unnötige Verschleppen oder verspätete Melden von Schäden kann Ihnen theoretisch negativ angelastet werden.

Zusatzfrage: Ich bin der Mieter unterhalb. Durch den Schaden oberhalb ist mein Fernseher kaputt. Wer bezahlt mir den kaputten Fernseher?

Antwort: Die Ge­bäu­de­ver­si­che­rung übernimmt grundsätzlich keine Schäden am Inventar. Die Haus­halts­ver­si­che­rung des Mieters oberhalb würde den Schaden nur dann übernehmen, wenn den Mieter oberhalb am Schaden ein Verschulden trifft. Im Fall eines Gebrechens wird aber im Normalfall weder dem Mieter oberhalb noch dem Vermieter ein Verschulden nachzuweisen sein. In diesem Fall wäre ihre eigene Haus­halts­ver­si­che­rung für den Fernseher zuständig. Dieses Faktum stößt sehr oft auf Unverständnis, ist aber ein Faktum. Selbst wenn sich der eigentliche Schaden nicht in der eigenen Wohnung abgespielt hat, ist für das eigene Inventar primär immer die eigene Haus­halts­ver­si­che­rung zuständig. Ausnahmen gibt es wie erwähnt nur dort, wo es einen schuldhaften Schädiger gibt. Der Nachweis eines Verschuldens ist aber häufig schwer oder gar nicht zu erbringen. Wir können daher nur dringend empfehlen eine Haus­halts­ver­si­che­rung abzuschließen. Für eine Wohnung durch­schnitt­li­cher Größe kostet eine Haus­halts­ver­si­che­rung lediglich einige wenige hundert Euro pro Jahr und kann im Fall der Fälle großes Leid und finanziellen Schaden lindern.

The­men­kom­plex sonstige Fragen:

Frage: Mein Nachbar verursacht unerträglichen Lärm und verleidet mir das Wohnen. Was kann ich tun?

Antwort: Dokumentieren sie Vorfälle möglichst präzise. Rufen sie die Polizei und bestehen sie bei anhaltenden Be­ein­träch­ti­gun­gen, dass die Polizei eine Anzeige aufnimmt. Informieren sie die Haus­ver­wal­tung bzw. den Vermieter und suchen sie „Verbündete“ im Haus. Die Haus­ver­wal­tung bzw. der Vermieter können gegen den störenden Mieter eine Räu­mungs­kla­ge einbringen, sind aber darauf angewiesen, dass es Beweise und am besten Zeugen gibt. Ohne Zeugen aus dem Haus ist eine Aufkündigung nur schwer durchzubringen. Sollten die Haus­ver­wal­tung oder der Vermieter keinerlei Handlungen setzen, so wäre eine Miet­zins­min­de­rung denkbar. Diesbezüglich müssten sie sich aber entsprechend rechtlich beraten lassen.

Frage: Ich habe eine Wohnung angemietet und brauche jetzt Meldezettel für meine Kinder. Wer unterschreibt diese?

Antwort: Der Meldezettel wird immer vom Un­ter­kunfts­geber unterschrieben. Der Un­ter­kunfts­geber des Hauptmieters ist der Vermieter, Un­ter­kunfts­ge­ber der Mitbewohner ist der Hauptmieter. Insofern können sie die Meldezettel der Kinder selbst als Un­ter­kunfts­ge­ber unterschreiben.

Frage: Ich habe Mietrückstände. Was soll ich tun?

Antwort: Setzen sie sich unbedingt mit uns in Verbindung und stecken sie keinesfalls den Kopf in den Sand. Bei gutem Willen hat sich meist eine Möglichkeit gefunden, wie das Problem gelöst werden kann. Auf Mahnungen nicht zu reagieren ist jedenfalls keine gute Idee, da wir dann über kurz oder lang keine andere Möglichkeit haben, als Mietzins- und Räu­mungs­kla­ge einzubringen.

Frage: Ich bin Mieter und bin mit der Verwaltung nicht zufrieden. Was kann ich tun?

Antwort: Als Mieter haben sie grundsätzlich kein Mit­spra­che­recht bei der Vergabe der Haus­ver­wal­tung. Gegen nicht korrekte Abrechnungen etc. können sie rechtlich vorgehen.

Frage: Ständig steigt die Miete – warum?

Antwort: Hauptmietzins und Betriebskosten müssen gesondert betrachten. Die Betriebskosten werden jährlich abgerechnet und jährlich neu budgetiert. In­fla­ti­ons­be­dingt ist es leider kaum zu vermeiden, dass die Betriebskosten laufend steigen. Davon gesondert zu betrachten ist der reine Hauptmietzins. Üblicherweise ist in Mietverträge eine Wertsicherung des Haupt­miet­zin­ses vereinbart. In Alt­bau­woh­nun­gen richtet sich die Wertsicherung meist nach dem „Richtwert“. Die Erhöhung der Richtwerte erfolgt alle zwei Jahre. Andere Mietverträge können eine Wertsicherung nach einem Ver­brau­cher­preis­in­dex vorsehen, wobei hier meist ein Schwellenwert vereinbart ist (z. B. 5 %). Wird der Schwellenwert überschritten, dann erfolgt die Erhöhung des Haupt­miet­zin­ses um mindestens 5% oder mehr, je nach Inflation. Gerade im Bereich der Betriebskosten gibt es leider zum Teil massive Steigerungen der öffentlichen Gebühren und Abgaben (Müll, Wasser, Kanal).

Frage: Wie hoch sind „normale“ Betriebskosten?

Antwort: Auf diese Frage gibt es leider keine allgemein gültige Antwort. Die Höhe der Betriebskosten hängt von etlichen Faktoren ab, wie z. B. gibt es einen Hausbesorger oder eine Rei­ni­gungs­fir­ma („echte“ Hausbesorger sind meist deutlich teurer), gibt es größere Grün-flächen im Haus, die betreut werden müssen, wie gestaltet sich das Müll- und Wasserauf-kommen (ver­brauchs­ab­hän­gig), gibt es im Haus eher große oder eher kleine Wohnungen, etc. Generell kann man sagen, dass reine Betriebskosten ohne Heizung und ohne Lift im Bereich von € 1,70 – € 2,20/m²/Monat (+ MWSt.) liegen sollten.

Frage: Ich habe von der Haus­ver­wal­tung ein Schreiben bekommen, dass ich mein Schuhkastl am Gang entfernen muss und begründet dies mit feu­er­po­li­zei­li­chen Vorschriften. Stimmt das?

Antwort: ja, das kann durchaus stimmen. Alle als Fluchtweg in Betracht kommende Flächen, üblicherweise Stiegenhaus, Kellergänge, etc. müssen frei von Lagerungen sein. Überdies gilt, dass die allgemeinen Teile des Hauses üblicherweise nicht mitvermietet sind und die Mieter somit gar nicht das Recht haben, im Stiegenhaus Gegenstände zu lagern oder Kästen aufzu-stellen. Die Rauch­fang­keh­rer als Feuerpolizei 1. Instanz gehen hier zunehmend strenger vor und schrecken auch nicht mehr davor zurück, im Fall des Nichthandelns Anzeige bei der zuständigen Behörde zu erstatten.