FAQ für Wohnungs­­eigen­tümer

Frage: Wir sind mit der derzeitigen Haus­verwaltung nicht zufrieden und möchten deshalb die Haus­verwaltung wechseln. Wie müssen wir vorgehen und was ist zu beachten?

Antwort: Im Wohnungs­eigentums­gesetz ist geregelt, dass die Haus­verwaltung ohne Angabe von Gründen jeweils zum Ende der Abrechnungs­periode (meist der 31.12.) unter Einhaltung einer Kündigungs­frist von 3 Monaten gekündigt werden kann. Zu beachten ist, dass das Kündigungs­schreiben am letzten Tag der Frist beim Empfänger eingelangt sein muss (es handelt sich um eine sogenannte „empfangs­bedürftige Willens­erklärung“). Die Beschlüsse über die Kündigung bzw. Neu­bestellung einer Hausverwaltung fallen in den Bereich der ordentlichen Verwaltung und bedürfen somit der Mehrheit der Grundbuchs­anteile (oder einer gegebenenfalls abweichenden Abstimmungs­einheit gemäß Wohnungs­eigentums­vertrag). Die Bestimmungen über die Willensbildung gemäß §§ 24 ff WEG sind penibel einzuhalten. Zu beachten ist ferner, ob der Verwalter mit einem zeitlich befristeten Verwaltungs­vertrag ausgestattet ist. Wenn der Verwalter mit einem zeitlich befristeten Verwaltungs­vertrag ausge­stattet ist, so kann der Verwaltungs­vertrag erst nach Ablauf von 3 Jahren gekündigt werden. Längere Befristungen sind zwar grundsätzlich möglich, ändern aber nichts an der Kündigungs­möglichkeit nach 3 Jahren.

Zusatzfrage: wie muss eine Willensbildung gemäß § 24 ff WEG ablaufen?

Antwort: Die Willensbildung kann entweder im Wege einer Haus­versammlung oder im Wege eines schriftlichen Umlauf­beschlusses erfolgen, gegebenenfalls kann auch beides kombiniert werden. Wesentlich bei allen Willens­bildungsarten ist, dass sämtlichen Miteigentümern die Möglichkeit der Willensäußerung gegeben werden muss. Wird nur ein einziger Miteigentümer nicht in die Willens­bildung miteinbezogen riskiert man, dass der Beschluss anfechtbar wird. Wichtig ist auch, dass die wesentlichen Schriftstücke (z. B. Einladung zur Hausversammlung, Verlautbarung des Ergebnisses samt Rechts­mittel­belehrung) immer am schwarzen Brett des Hauses angeschlagen werden müssen. So beginnt die Einspruchsfrist gegen einen Beschluss immer erst mit dem Anschlag am schwarzen Brett des Hauses. Ein Postversand alleine kann, selbst wenn er eingeschrieben geschieht, zu wenig sein. Die zu kündigende Haus­verwaltung muss zur Versammlung selbstverständlich nicht eingeladen werden. Bei einem schriftlichen Umlauf­beschluss ist es ebenso sehr wichtig, einen Endtermin für die Abgabe von Stellung­nahmen zu setzen, wobei diese Frist nicht zu kurz gewählt werden darf. 2 Wochen als Rückantwort­frist kann als Untergrenze angesehen werden, besser länger. Achten Sie bei einem Post­versand auch darauf, dass an die aktuellen Zustell­adressen versendet wird. Ein Versand an die Adresse laut Grundbuch kann erfahrungsgemäß leicht scheitern, weil viele Eigentümer vergessen, eine Adress­änderung auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Gegebenenfalls kann es notwendig werden, aktuelle Adressen über Zentral­melde­anfragen zu erheben, denn die zu kündigende Haus­verwaltung wird alleine aus Gründen des Datenschutzes (und weil man vielleicht „den Braten riecht“) die Adressen nicht freiwillig herausgeben.

Frage: ein Wohnungs­eigentümer betreibt eine Firma und es ist nun beabsichtigt, dass die Firma des Miteigen­tümers einen Auftrag erhalten soll, der unser Haus betrifft. Ist das rechtens?

Antwort: Grundsätzlich schon, allerdings ist zu beachten, dass der firmen­betreibende Wohnungs­eigentümer bei der Beschluss­fassung vom Stimmrecht ausgeschlossen ist (§ 24 Abs. 3 WEG). Generell gilt, dass ein Wohnungs­eigentümer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, wenn Gegenstand der Beschluss­fassung ein Rechtsgeschäft oder Rechtsstreit mit diesem Wohnungs­eigentümer oder ihm nahestehender Firmen oder naher Familien­angehöriger ist.

Frage: Wir haben im Haus eine frei­gewordene Haus­besorgerwohnung, die im gemeinsamen Eigentum aller Eigentümer steht. Diese soll nun vermietet werden. Was ist hier zu beachten?

Antwort: Der Beschluss über die Vermietung allgemeiner Teile des Hauses, so auch die ehemalige Hausbesorger­wohnung, bedarf grundsätzlich eines Mehrheits­beschlusses (ordentliche Verwaltung). Soll die Hausbesorger­wohnung aber an einen Miteigentümer oder an eine nahestehende Person oder Firma eines Miteigen­tümers vermietet werden, so bedarf dieser Beschluss der Zustimmung ALLER übrigen Miteigentümer (außerordentliche Verwaltung gemäß ABGB). Diese Bestimmung wird gerne übersehen bzw. ist nicht so geläufig.

Frage: Ich besitze eine Wohnung mit Loggia und möchte diese verglasen lassen. Was ist zu beachten?

Antwort: Änderungen des äußeren Erscheinungs­bildes des Hauses bedürfen grundsätzlich der Zustimmung ALLER übrigen Eigentümer. Es kann nur davor gewarnt werden, derartige Änderungen ohne Rücksprache mit der Verwaltung und ggf. der Baubehörde durchführen zu lassen, denn im schlimmsten Fall droht der Rückbau.

Zusatz­frage: kann die Haus­verwaltung die Errichtung der Loggia genehmigen?

Antwort: Nein! Fragen, die das Eigentum bzw. das Miteigentum betreffen, dürfen immer nur von den Eigentümern beantwortet werden und niemals von der Haus­verwaltung! Eine Hausverwaltung, die ohne Rücksprache mit den übrigen Eigentümern eine derartige Maßnahme genehmigt, begeht eine Vollmachts­überschreitung und würde sich haftbar machen.

Frage: Ich befinde mich in einem Streit mit dem Eigentümer der Nachbar­wohnung und fühle mich im Recht. Muss mir die Haus­verwaltung bei der Durchsetzung meiner Rechte helfen?

Antwort: Streitig­keiten zwischen Miteigentümern sind keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und somit nicht Teil des Verwaltungs­mandats. Bitte beachten sie, dass die Haus­verwaltung zur Vertretung der Wohnungs­eigentümerg­emeinschaft beauftragt ist und nicht zur Vertretung einzelner oder mehrerer Eigentümer gegen andere Eigentümer! Eine engagierte Haus­verwaltung wird vielleicht versuchen, zwischen den Streit­parteien zu vermitteln, aber bitte erwarten sie von einer Haus­verwaltung nicht, dass sie für irgend­jemanden Partei ergreift. Ganz im Gegenteil hat sich die Verwaltung immer neutral zu verhalten. Wenden sie sich in so einem Fall immer an einen berufsmäßigen Parteien­vertreter (z. B. Rechtsanwalt).

Frage: Ich bin mit meinen Wohnbeitrags­zahlungen im Rückstand. Was soll ich tun?

Antwort: Setzen sie sich umgehend mit der Haus­verwaltung in Verbindung und stecken sie nicht den Kopf in den Sand! Die Haus­verwaltung ist verpflichtet, Außenstände spätestens nach 6 Monaten gerichtlich geltend zu machen unter gleichzeitiger Eintragung eines Vorzugs­pfandrechts im Grundbuch. Im schlimmsten Fall kann es dann zur gerichtlichen Versteigerung der Wohnung kommen, wobei die WEG durch das Vorzugs­pfandrecht vorrangig befriedigt werden würde. Bei gutem Willen wird es möglich sein, eine Raten­vereinbarung zu treffen um den Klagsweg samt Vorzugs­pfandrecht nicht gehen zu müssen, denn dieser Weg verursacht unnötige und hohe Kosten.

Frage: Ich bin Mehrheits­eigentümer in einem Wohnungs­eigentums­haus. Damit kann ich doch mit meiner Mehrheit praktisch bestimmen, was im Haus geschieht.

Antwort: Grundsätzlich ist das natürlich richtig, denn Beschlüsse werden mit Mehrheit gefasst und wenn sie die Mehrheit haben, dann wird es ohne sie nicht gehen. Allerdings ändert dies nichts daran, dass die übrigen Miteigentümer in den Willens­bildungs­prozess einzubinden sind. Überdies sei nochmals darauf hingewiesen, dass ihr Stimmrecht erlischt, wenn es um ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit zwischen WEG und ihnen geht.

Frage: In unserer Reparatur­fonds­abrechnung werden alle Ausgaben mit Netto­beträgen ohne MWSt. aufgelistet. In weiterer Folge zieht uns die Haus­verwaltung dann aber auch noch Mehrwert­steuer ab. Ist das korrekt?

Antwort: Ja, das ist im Normal­fall völlig korrekt! Die Erklärung ist allerdings etwas kompliziert. Einzahlungen in den Reparatur­fonds werden von der Finanz als private Anspar­maßnahme gesehen, die nicht mit Mehrwertsteuer zu belasten ist. Deshalb sollten ihre laufenden Zahlungen für Reparatur­fonds (nicht Betriebs­kosten!) mit 0 % Mehrwert­steuer ausgewiesen werden. Wird allerdings Geld aus dem Reparatur­fonds zweckgemäß verwendet = ausgegeben, so kommt es zu einer Nach­versteuerung. Die WEG hat zwar einerseits den vollen Vorsteuerabzug, muss aber gleichzeitig den Netto­rechnungs­betrag nachversteuern. In einem Haus mit 100 % Wohnzwecken müssten vom Netto­rechnungs­betrag 10 % Mehrwert­steuer ans Finanzamt abgeführt werden. Daraus ergibt sich, dass die WEG den Nettobetrag der Rechnung und 10 % Nach­versteuerung an das Finanzamt als Ausgaben hat. Hat das Haus eine Mischnutzung aus Wohnungen und betrieblichen Nutzungen, dann wird die Rechnung entsprechend komplizierter, denn betriebliche Nutzungen sind mit 20 % nachzuversteuern.

Frage: Die WEG plant die erstmalige Errichtung eines Personen­aufzugs. Hat die WEG in diesem Fall auch den vollen Vorsteuer­abzug?

Antwort: Nein! Die Begünstigung gemäß vorheriger Frage gilt nur für Erhaltung, Verwaltung und Betrieb des Hauses. Im Fall einer erstmaligen Neu­errichtung gibt es für die WEG deshalb keinen Vorsteuer­abzug. Die Errichtungs­kosten sind inklusive Mehrwert­steuer zu finanzieren.

Frage: Kann man einen Beschluss der ordentlichen Verwaltung anfechten?

Antwort: Ja natürlich. Im Fall einer ordentlichen Beschluss­fassung und Verständigung beträgt die Einspruchs­frist 1 Monat ab Anschlag des Beschlusses am schwarzen Brett des Hauses. Der Schriftsatz muss am letzten Tag der Frist bei Gericht eingelangt sein. Im Fall eines Beschlusses der ordentlichen Verwaltung können allerdings nur folgende Einspruchs­gründe geltend gemacht werden: Fehlen der erforderlichen Mehrheit, Mangel­haftigkeit der Beschluss­fassung, Gesetz­widrigkeit des Beschlusses.

Frage: Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außer­ordentlicher Verwaltung?

Antwort: Was ordentliche Verwaltung ist, regelt der § 28 WEG. Darunter fällt u. a. die ordnungs­gemäße Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden des Hauses, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Aufnahme von Darlehen für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, sofern diese in der Rücklage keine Deckung finden, die angemessene Versicherung des Hauses, Bestellung und Abberufung des Verwalter, usw. Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außer­ordentlicher Verwaltung kann in Einzelfällen nicht immer ganz einfach sein. Ein Stiegenhaus nach 15 Jahren neu ausmalen zu lassen ist eine klassische Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Ein Stiegenhaus nach 2 Jahren neu ausmalen zu lassen, weil die Farbe nicht gefällt, kann hingegen schon außer­ordentliche Verwaltung sein. Aber auch eine gänzliche Erneuerung eines Bauteils kann als Erhaltungs­maßnahme gelten, nämlich dann, wenn die Instandhaltung technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar bzw. sinnvoll ist. Bitte beachten sie in diesem Zusammenhang, dass die Haus­verwaltung die gesetzliche Vollmacht für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hat und daher im Außen­verhältnis berechtigt ist, Aufträge zu erteilen oder Darlehen aufzunehmen. Selbst wenn die Auftragsvergabe oder Darlehens­aufnahme ohne Beschluss durch die Eigentümer geschieht, ist die WEG gebunden. Eine vertragliche Einschränkung der Befugnisse einer Haus­verwaltung für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gilt immer nur im Innen­verhältnis zwischen WEG und Verwalter. Im Außen­verhältnis zum Handwerker oder zur Bank ist die Vollmacht des Verwalters unbe­schränkbar! Im Innen­verhältnis macht sich der Verwalter zwar haftbar, aber an der Gültigkeit eines Auftrags ändert das nichts! Bitte beachten sie dies stets!

Frage: Die Verwaltung hat ohne uns zu fragen einen größeren Reparatur­auftrag erteilt, obwohl wir mit der Verwaltung vereinbart hatten, dass Aufträge ab einer deutlich geringeren Summe eines Beschlusses bedürfen. Müssen wir das akzeptieren?

Antwort: Im Außenverhältnis ist die Vollmacht der Haus­verwaltung für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung nicht beschränkbar. Der Auftrag gegenüber dem Handwerker ist somit gültig zustande gekommen und bindet die WEG. Die Handwerker­rechnung nicht zu bezahlen wird das Problem nicht lösen, sondern nur verschärfen. Im Innen­verhältnis sieht die Sache aber natürlich anders aus. Hier stehen der WEG natürlich gerichtliche Mittel und Wege zur Verfügung, um sich dagegen zur Wehr zu setzen, z. B. Schaden­ersatz­ansprüche. Dies kann aber letztlich nur ein Rechtsanwalt im Einzelfall abschätzen und entsprechende Empfehlungen abgeben.

Frage: Die Haus­verwaltung hat, ohne uns zu fragen, die Reinigungs­firma gekündigt und durch eine andere Firma ersetzt. Wir waren mit der früheren Reinigungs­firma aber sehr zufrieden. War die Kündigung rechtens und was können wir tun?

Antwort: Die Kündigung der Reinigungs­firma ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu qualifizieren und deshalb grundsätzlich als rechtens einzustufen. Die Eigentümer können aber natürlich mit Mehrheits­beschluss eine andere Entscheidung treffen, die dann wieder die Verwaltung binden würde.

Frage: Wir haben vor kurzem die Haus­verwaltung gewechselt und würden uns wünschen, dass gewisse Handwerker auch von der neuen Haus­verwaltung beschäftigt werden. Können wir das von der neuen Hausverwaltung einfordern?

Antwort: Im Innen­verhältnis können der Haus­verwaltung alle denkbaren Weisungen erteilt werden. Diese wird die Haus­verwaltung solange beachten müssen, solange es sich nicht um gesetz­widrige Weisungen handelt. Im Außen­verhältnis gilt allerdings die Grundregel, dass die Haus­verwaltung im Bereich der ordentlichen Verwaltung eine unbeschränk­bare Vollmacht hat. Beauftragt die Haus­verwaltung somit eine „nicht erwünschte“ Fremdfirma, so ist die Beauftragung im Außen­verhältnis gültig und bindet die WEG. Für Konflikt­potential ist aller-dings auch gesorgt.

Frage: Wie erfolgt in einem Wohnungs­eigentums­haus die Abrechnung?

Antwort: Dies hängt ganz maßgeblich vom Wohnungs­eigentums­vertrag ab. Wenn der Wohnungs­eigentums­vertrag Regelungen zur Kosten­verteilung enthält, so sind diese zu beachten. Sieht der Wohnungs­eigentums­vertrag aber nichts vor, so erfolgt die Kosten­verteilung auf Basis der Nutzwerte laut Grund­buchsstand.

Frage: Wer ist für die Erhaltung der Wohnungs­fenster verantwortlich?

Antwort: Dies hängt wieder stark vom Wohnungs­eigentums­vertrag ab. Zahlreiche Verträge sehen vor, dass die Instand­haltungs­pflicht für die Wohnungs­fenster beim jeweiligen Eigentümer liegt. Sieht der Vertrag keine Regelungen vor, so gilt die mietrechtliche Regelung „Außenfenster Haussache – Innenflügel Wohnungs­sache“.

Frage: Wir haben im Haus einen Eigentümer, der ohne Rücksprache Reparaturen beauftragt und die Haus­verwaltung zahlt die Rechnungen. Ist das in Ordnung?

Antwort: Ganz klar nein! Aufträge im Wohnungs­eigentum können verbindlich nur von der Haus­verwaltung erteilt werden. Ausnahmen kann es allerdings dann geben, wenn Gefahr in Verzug besteht. Hier gilt sogar die Regel der Schadens­minimierungs­pflicht (siehe dazu FAQ´s im Bereich Miete).