FAQ für Wohnungseigentümer

Frage: Wir sind mit der derzeitigen Hausverwaltung nicht zufrieden und möchten deshalb die Hausverwaltung wechseln. Wie müssen wir vorgehen und was ist zu beachten?

Antwort: Im Wohnungseigentumsgesetz ist geregelt, dass die Hausverwaltung ohne Angabe von Gründen jeweils zum Ende der Abrechnungsperiode (meist der 31.12.) unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten gekündigt werden kann. Zu beachten ist, dass das Kündigungsschreiben am letzten Tag der Frist beim Empfänger eingelangt sein muss (es handelt sich um eine sogenannte „empfangsbedürftige Willenserklärung“). Die Beschlüsse über die Kündigung bzw. Neubestellung einer Hausverwaltung fallen in den Bereich der ordentlichen Verwaltung und bedürfen somit der Mehrheit der Grundbuchsanteile (oder einer gegebenenfalls abweichenden Abstimmungseinheit gemäß Wohnungseigentumsvertrag). Die Bestimmungen über die Willensbildung gemäß §§ 24 ff WEG sind penibel einzuhalten. Zu beachten ist ferner, ob der Verwalter mit einem zeitlich befristeten Verwaltungsvertrag ausgestattet ist. Wenn der Verwalter mit einem zeitlich befristeten Verwaltungsvertrag ausge-stattet ist, so kann der Verwaltungsvertrag erst nach Ablauf von 3 Jahren gekündigt werden. Längere Befristungen sind zwar grundsätzlich möglich, ändern aber nichts an der Kündigungs-möglichkeit nach 3 Jahren.

Zusatzfrage: wie muss eine Willensbildung gemäß § 24 ff WEG ablaufen?

Antwort: Die Willensbildung kann entweder im Wege einer Hausversammlung oder im Wege eines schriftlichen Umlaufbeschlusses erfolgen, gegebenenfalls kann auch beides kombiniert werden. Wesentlich bei allen Willensbildungsarten ist, dass sämtlichen Miteigentümern die Möglichkeit der Willensäußerung gegeben werden muss. Wird nur ein einziger Miteigentümer nicht in die Willensbildung miteinbezogen riskiert man, dass der Beschluss anfechtbar wird. Wichtig ist auch, dass die wesentlichen Schriftstücke (z. B. Einladung zur Hausversammlung, Verlautbarung des Ergebnisses samt Rechtsmittelbelehrung) immer am schwarzen Brett des Hauses angeschlagen werden müssen. So beginnt die Einspruchsfrist gegen einen Beschluss immer erst mit dem Anschlag am schwarzen Brett des Hauses. Ein Postversand alleine kann, selbst wenn er eingeschrieben geschieht, zu wenig sein. Die zu kündigende Hausverwaltung muss zur Versammlung selbstverständlich nicht eingeladen werden. Bei einem schriftlichen Umlaufbeschluss ist es ebenso sehr wichtig, einen Endtermin für die Abgabe von Stellungnahmen zu setzen, wobei diese Frist nicht zu kurz gewählt werden darf. 2 Wochen als Rückantwortfrist kann als Untergrenze angesehen werden, besser länger. Achten Sie bei einem Postversand auch darauf, dass an die aktuellen Zustelladressen versendet wird. Ein Versand an die Adresse laut Grundbuch kann erfahrungsgemäß leicht scheitern, weil viele Eigentümer vergessen, eine Adressänderung auch im Grundbuch eintragen zu lassen. Gegebenenfalls kann es notwendig werden, aktuelle Adressen über Zentralmeldeanfragen zu erheben, denn die zu kündigende Hausverwaltung wird alleine aus Gründen des Datenschutzes (und weil man vielleicht „den Braten riecht“) die Adressen nicht freiwillig herausgeben.

Frage: ein Wohnungseigentümer betreibt eine Firma und es ist nun beabsichtigt, dass die Firma des Miteigentümers einen Auftrag erhalten soll, der unser Haus betrifft. Ist das rechtens?

Antwort: Grundsätzlich schon, allerdings ist zu beachten, dass der firmenbetreibende Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung vom Stimmrecht ausgeschlossen ist (§ 24 Abs. 3 WEG). Generell gilt, dass ein Wohnungseigentümer dann vom Stimmrecht ausgeschlossen ist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft oder Rechtsstreit mit diesem Wohnungseigentümer oder ihm nahestehender Firmen oder naher Familienangehöriger ist.

Frage: Wir haben im Haus eine freigewordene Hausbesorgerwohnung, die im gemeinsamen Eigentum aller Eigentümer steht. Diese soll nun vermietet werden. Was ist hier zu beachten?

Antwort: Der Beschluss über die Vermietung allgemeiner Teile des Hauses, so auch die ehemalige Hausbesorgerwohnung, bedarf grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses (ordentliche Verwaltung). Soll die Hausbesorgerwohnung aber an einen Miteigentümer oder an eine nahestehende Person oder Firma eines Miteigentümers vermietet werden, so bedarf dieser Beschluss der Zustimmung ALLER übrigen Miteigentümer (außerordentliche Verwaltung gemäß ABGB). Diese Bestimmung wird gerne übersehen bzw. ist nicht so geläufig.

Frage: Ich besitze eine Wohnung mit Loggia und möchte diese verglasen lassen. Was ist zu beachten?

Antwort: Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses bedürfen grundsätzlich der Zustimmung ALLER übrigen Eigentümer. Es kann nur davor gewarnt werden, derartige Änderungen ohne Rücksprache mit der Verwaltung und ggf. der Baubehörde durchführen zu lassen, denn im schlimmsten Fall droht der Rückbau.

Zusatzfrage: kann die Hausverwaltung die Errichtung der Loggia genehmigen?

Antwort: Nein! Fragen, die das Eigentum bzw. das Miteigentum betreffen, dürfen immer nur von den Eigentümern beantwortet werden und niemals von der Hausverwaltung! Eine Hausver-waltung, die ohne Rücksprache mit den übrigen Eigentümern eine derartige Maßnahme genehmigt, begeht eine Vollmachtsüberschreitung und würde sich haftbar machen.

Frage: Ich befinde mich in einem Streit mit dem Eigentümer der Nachbarwohnung und fühle mich im Recht. Muss mir die Hausverwaltung bei der Durchsetzung meiner Rechte helfen?

Antwort: Streitigkeiten zwischen Miteigentümern sind keine Maßnahme der ordentlichen Verwaltung und somit nicht Teil des Verwaltungsmandats. Bitte beachten sie, dass die Hausverwaltung zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt ist und nicht zur Vertretung einzelner oder mehrerer Eigentümer gegen andere Eigentümer! Eine engagierte Hausverwaltung wird vielleicht versuchen, zwischen den Streitparteien zu vermitteln, aber bitte erwarten sie von einer Hausverwaltung nicht, dass sie für irgendjemanden Partei ergreift. Ganz im Gegenteil hat sich die Verwaltung immer neutral zu verhalten. Wenden sie sich in so einem Fall immer an einen berufsmäßigen Parteienvertreter (z. B. Rechtsanwalt).

Frage: Ich bin mit meinen Wohnbeitragszahlungen im Rückstand. Was soll ich tun?

Antwort: Setzen sie sich umgehend mit der Hausverwaltung in Verbindung und stecken sie nicht den Kopf in den Sand! Die Hausverwaltung ist verpflichtet, Außenstände spätestens nach 6 Monaten gerichtlich geltend zu machen unter gleichzeitiger Eintragung eines Vorzugs-pfandrechts im Grundbuch. Im schlimmsten Fall kann es dann zur gerichtlichen Versteigerung der Wohnung kommen, wobei die WEG durch das Vorzugspfandrecht vorrangig befriedigt werden würde. Bei gutem Willen wird es möglich sein, eine Ratenvereinbarung zu treffen um den Klagsweg samt Vorzugspfandrecht nicht gehen zu müssen, denn dieser Weg verursacht unnötige und hohe Kosten.

Frage: Ich bin Mehrheitseigentümer in einem Wohnungseigentumshaus. Damit kann ich doch mit meiner Mehrheit praktisch bestimmen, was im Haus geschieht.

Antwort: Grundsätzlich ist das natürlich richtig, denn Beschlüsse werden mit Mehrheit gefasst und wenn sie die Mehrheit haben, dann wird es ohne sie nicht gehen. Allerdings ändert dies nichts daran, dass die übrigen Miteigentümer in den Willensbildungsprozess einzubinden sind. Überdies sei nochmals darauf hingewiesen, dass ihr Stimmrecht erlischt, wenn es um ein Rechtsgeschäft oder einen Rechtsstreit zwischen WEG und ihnen geht.

Frage: In unserer Reparaturfondsabrechnung werden alle Ausgaben mit Nettobeträgen ohne MWSt. aufgelistet. In weiterer Folge zieht uns die Hausverwaltung dann aber auch noch Mehrwertsteuer ab. Ist das korrekt?

Antwort: Ja, das ist im Normalfall völlig korrekt! Die Erklärung ist allerdings etwas kompliziert. Einzahlungen in den Reparaturfonds werden von der Finanz als private Anspar-maßnahme gesehen, die nicht mit Mehrwertsteuer zu belasten ist. Deshalb sollten ihre laufenden Zahlungen für Reparaturfonds (nicht Betriebskosten!) mit 0 % Mehrwertsteuer ausgewiesen werden. Wird allerdings Geld aus dem Reparaturfonds zweckgemäß verwendet = ausgegeben, so kommt es zu einer Nachversteuerung. Die WEG hat zwar einerseits den vollen Vorsteuerabzug, muss aber gleichzeitig den Nettorechnungsbetrag nachversteuern. In einem Haus mit 100 % Wohnzwecken müssten vom Nettorechnungsbetrag 10 % Mehrwertsteuer ans Finanzamt abgeführt werden. Daraus ergibt sich, dass die WEG den Nettobetrag der Rechnung und 10 % Nachversteuerung an das Finanzamt als Ausgaben hat. Hat das Haus eine Mischnutzung aus Wohnungen und betrieblichen Nutzungen, dann wird die Rechnung entsprechend komplizierter, denn betriebliche Nutzungen sind mit 20 % nachzuversteuern.

Frage: Die WEG plant die erstmalige Errichtung eines Personenaufzugs. Hat die WEG in diesem Fall auch den vollen Vorsteuerabzug?

Antwort: Nein! Die Begünstigung gemäß vorheriger Frage gilt nur für Erhaltung, Verwaltung und Betrieb des Hauses. Im Fall einer erstmaligen Neuerrichtung gibt es für die WEG deshalb keinen Vorsteuerabzug. Die Errichtungskosten sind inklusive Mehrwertsteuer zu finanzieren.

Frage: Kann man einen Beschluss der ordentlichen Verwaltung anfechten?

Antwort: Ja natürlich. Im Fall einer ordentlichen Beschlussfassung und Verständigung beträgt die Einspruchsfrist 1 Monat ab Anschlag des Beschlusses am schwarzen Brett des Hauses. Der Schriftsatz muss am letzten Tag der Frist bei Gericht eingelangt sein. Im Fall eines Beschlusses der ordentlichen Verwaltung können allerdings nur folgende Einspruchsgründe geltend gemacht werden: Fehlen der erforderlichen Mehrheit, Mangelhaftigkeit der Beschlussfassung, Gesetzwidrigkeit des Beschlusses.

Frage: Was ist der Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung?

Antwort: Was ordentliche Verwaltung ist, regelt der § 28 WEG. Darunter fällt u. a. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses, die Behebung ernster Schäden des Hauses, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Aufnahme von Darlehen für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, sofern diese in der Rücklage keine Deckung finden, die angemessene Versicherung des Hauses, Bestellung und Abberufung des Verwalter, usw. Die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung kann in Einzelfällen nicht immer ganz einfach sein. Ein Stiegenhaus nach 15 Jahren neu ausmalen zu lassen ist eine klassische Maßnahme der ordentlichen Verwaltung. Ein Stiegenhaus nach 2 Jahren neu ausmalen zu lassen, weil die Farbe nicht gefällt, kann hingegen schon außerordentliche Ver-waltung sein. Aber auch eine gänzliche Erneuerung eines Bauteils kann als Erhaltungsmaß-nahme gelten, nämlich dann, wenn die Instandhaltung technisch oder wirtschaftlich nicht vertretbar bzw. sinnvoll ist. Bitte beachten sie in diesem Zusammenhang, dass die Hausver-waltung die gesetzliche Vollmacht für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung hat und daher im Außenverhältnis berechtigt ist, Aufträge zu erteilen oder Darlehen aufzunehmen. Selbst wenn die Auftragsvergabe oder Darlehensaufnahme ohne Beschluss durch die Eigentümer geschieht, ist die WEG gebunden. Eine vertragliche Einschränkung der Befugnisse einer Hausverwaltung für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung gilt immer nur im Innenver-hältnis zwischen WEG und Verwalter. Im Außenverhältnis zum Handwerker oder zur Bank ist die Vollmacht des Verwalters unbeschränkbar! Im Innenverhältnis macht sich der Verwalter zwar haftbar, aber an der Gültigkeit eines Auftrags ändert das nichts! Bitte beachten sie dies stets!

Frage: Die Verwaltung hat ohne uns zu fragen einen größeren Reparaturauftrag erteilt, obwohl wir mit der Verwaltung vereinbart hatten, dass Aufträge ab einer deutlich geringeren Summe eines Beschlusses bedürfen. Müssen wir das akzeptieren?

Antwort: Im Außenverhältnis ist die Vollmacht der Hausverwaltung für Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung nicht beschränkbar. Der Auftrag gegenüber dem Handwerker ist somit gültig zustande gekommen und bindet die WEG. Die Handwerkerrechnung nicht zu bezahlen wird das Problem nicht lösen, sondern nur verschärfen. Im Innenverhältnis sieht die Sache aber natürlich anders aus. Hier stehen der WEG natürlich gerichtliche Mittel und Wege zur Verfügung, um sich dagegen zur Wehr zu setzen, z. B. Schadenersatzansprüche. Dies kann aber letztlich nur ein Rechtsanwalt im Einzelfall abschätzen und entsprechende Empfehlungen abgeben.

Frage: Die Hausverwaltung hat, ohne uns zu fragen, die Reinigungsfirma gekündigt und durch eine andere Firma ersetzt. Wir waren mit der früheren Reinigungsfirma aber sehr zufrieden. War die Kündigung rechtens und was können wir tun?

Antwort: Die Kündigung der Reinigungsfirma ist als Maßnahme der ordentlichen Verwaltung zu qualifizieren und deshalb grundsätzlich als rechtens einzustufen. Die Eigentümer können aber natürlich mit Mehrheitsbeschluss eine andere Entscheidung treffen, die dann wieder die Verwaltung binden würde.

Frage: Wir haben vor kurzem die Hausverwaltung gewechselt und würden uns wünschen, dass gewisse Handwerker auch von der neuen Hausverwaltung beschäftigt werden. Können wir das von der neuen Hausverwaltung einfordern?

Antwort: Im Innenverhältnis können der Hausverwaltung alle denkbaren Weisungen erteilt werden. Diese wird die Hausverwaltung solange beachten müssen, solange es sich nicht um gesetzwidrige Weisungen handelt. Im Außenverhältnis gilt allerdings die Grundregel, dass die Hausverwaltung im Bereich der ordentlichen Verwaltung eine unbeschränkbare Vollmacht hat. Beauftragt die Hausverwaltung somit eine „nicht erwünschte“ Fremdfirma, so ist die Beauftragung im Außenverhältnis gültig und bindet die WEG. Für Konfliktpotential ist aller-dings auch gesorgt.

Frage: Wie erfolgt in einem Wohnungseigentumshaus die Abrechnung?

Antwort: Dies hängt ganz maßgeblich vom Wohnungseigentumsvertrag ab. Wenn der Wohnungseigentumsvertrag Regelungen zur Kostenverteilung enthält, so sind diese zu beachten. Sieht der Wohnungseigentumsvertrag aber nichts vor, so erfolgt die Kostenverteilung auf Basis der Nutzwerte laut Grundbuchsstand.

Frage: Wer ist für die Erhaltung der Wohnungsfenster verantwortlich?

Antwort: Dies hängt wieder stark vom Wohnungseigentumsvertrag ab. Zahlreiche Verträge sehen vor, dass die Instandhaltungspflicht für die Wohnungsfenster beim jeweiligen Eigentümer liegt. Sieht der Vertrag keine Regelungen vor, so gilt die mietrechtliche Regelung „Außenfenster Haussache – Innenflügel Wohnungssache“.

Frage: Wir haben im Haus einen Eigentümer, der ohne Rücksprache Reparaturen beauftragt und die Hausverwaltung zahlt die Rechnungen. Ist das in Ordnung?

Antwort: Ganz klar nein! Aufträge im Wohnungseigentum können verbindlich nur von der Hausverwaltung erteilt werden. Ausnahmen kann es allerdings dann geben, wenn Gefahr in Verzug besteht. Hier gilt sogar die Regel der Schadensminimierungspflicht (siehe dazu FAQ´s im Bereich Miete).